Zamawiający zmienia projekt, dokłada prace albo przesuwa terminy, a przy fakturze końcowej twierdzi, że wszystko mieściło się w ryczałcie? Pomagamy polskim wykonawcom i podwykonawcom w Niemczech zapowiedzieć, wycenić i dochodzić wynagrodzenia za roboty dodatkowe (Nachträge) z umów opartych na VOB/B i BGB – od pierwszego pisma na budowie po proces. Po polsku, w całych Niemczech.
Schemat jest zwykle ten sam: prace wykonano, bo budowa musiała iść dalej, a spór o cenę zaczyna się dopiero przy rozliczeniu.
Zamawiający odrzuca Nachtrag, bo jego zdaniem prace mieściły się w opisie przedmiotu zamówienia (Leistungsverzeichnis). Rozstrzyga wykładnia umowy, planów i opisu robót, a nie to, kto pierwszy napisze „w zakresie”.
Umowa ryczałtowa (Pauschalpreisvertrag) nie zamyka drogi do dopłaty. Inaczej ocenia się zmiany zlecone przez zamawiającego, a inaczej same odchylenia ilości bez żadnego polecenia.
Kierownik budowy zamawiającego każe „zrobić jeszcze to”, bez oferty i bez podpisu. Później liczy się, kto wydał polecenie, czy mógł działać za zamawiającego i co udokumentowano.
Brak planów, spóźnieni poprzednicy (Vorunternehmer), zmieniona kolejność robót. Ekipa stoi, koszty rosną, a zamawiający zapowiada karę umowną za opóźnienie.
Zamawiający płaci mniej, niż wynika z faktury końcowej, i informuje, że to zapłata końcowa (Schlusszahlung). Przy umowie z VOB/B od tego pisma biegną krótkie terminy na zastrzeżenie.
Zamawiający potrąca procent z każdej faktury i latami go nie oddaje. Tymczasem zabezpieczenie należy się tylko wtedy, gdy je umówiono (§ 17 ust. 1 nr 1 VOB/B).
O tym, czy dopłata się należy i w jakiej wysokości, decyduje najpierw to, co faktycznie stało się na budowie. VOB/B rozróżnia kilka sytuacji, a każda ma inne przesłanki.
Jeżeli zmiana projektu albo inne polecenie zamawiającego zmienia podstawy ceny świadczenia przewidzianego w umowie, strony ustalają nową cenę z uwzględnieniem kosztów większych lub mniejszych, w miarę możliwości przed wykonaniem (§ 2 ust. 5 VOB/B). Prawo do zmiany projektu przysługuje zamawiającemu (§ 1 ust. 3 VOB/B).
Za żądane świadczenie dodatkowe wykonawcy należy się szczególne wynagrodzenie, ale roszczenie trzeba zapowiedzieć zamawiającemu przed rozpoczęciem prac (§ 2 ust. 6 nr 1 VOB/B). Prac niezbędnych do wykonania umowy wykonawca co do zasady nie może odmówić, chyba że jego firma nie jest do nich przygotowana (§ 1 ust. 4 zd. 1 VOB/B).
W umowie obmiarowej (Einheitspreisvertrag) odchylenie ilości do 10% nie zmienia ceny jednostkowej. Dla nadwyżki ponad 10% na żądanie ustala się nową cenę (§ 2 ust. 3 nr 1 i 2 VOB/B). Według BGH decydują wtedy rzeczywiście niezbędne koszty z odpowiednimi narzutami, o ile strony nie umówiły innej metody (wyrok z 8.08.2019 – VII ZR 34/18, BGHZ 223, 45).
Kwota ryczałtu co do zasady się nie zmienia. Zmiany zlecone przez zamawiającego podlegają jednak regułom § 2 ust. 4, 5 i 6 VOB/B także przy ryczałcie (§ 2 ust. 7 nr 2 VOB/B). Bez polecenia dopłata wchodzi w grę, gdy wykonane świadczenie odbiega od umówionego tak znacznie, że trzymanie się ryczałtu nie jest do przyjęcia (§ 2 ust. 7 nr 1 zd. 2 VOB/B w zw. z § 313 BGB). Sztywnego progu procentowego BGH nie wyznacza (wyrok z 30.06.2011 – VII ZR 13/10, BGHZ 190, 212).
Świadczenia wykonane bez zlecenia albo z samowolnym odstąpieniem od niego co do zasady nie są wynagradzane (§ 2 ust. 8 nr 1 VOB/B). Wynagrodzenie należy się jednak, gdy zamawiający je później uzna albo gdy były niezbędne do wykonania umowy, odpowiadały jego domniemanej woli i zostały mu niezwłocznie zgłoszone (§ 2 ust. 8 nr 2 VOB/B).
Przy umowie o roboty budowlane opartej wyłącznie na BGB strony najpierw dążą do porozumienia, a wykonawca składa ofertę dopłaty (§ 650b ust. 1 BGB). Bez porozumienia w ciągu 30 dni od doręczenia żądania zmiany zamawiający może ją zarządzić w formie tekstowej (§ 650b ust. 2 BGB). Dopłatę liczy się według rzeczywiście niezbędnych kosztów z narzutami na koszty ogólne, ryzyko i zysk albo według kalkulacji złożonej w depozycie zgodnie z umową (Urkalkulation, § 650c ust. 1 i 2 BGB).
§ 2 ust. 6 nr 1 zd. 2 VOB/B stanowi, że roszczenie o wynagrodzenie za świadczenie dodatkowe trzeba zapowiedzieć przed rozpoczęciem prac. Przepis nie wymaga formy pisemnej, ale bez e-maila albo pisma trudno później wykazać, że zapowiedź była. Jej brak nie przekreśla wszystkiego: BGH przyznawał wynagrodzenie m.in. wtedy, gdy strony od początku zakładały odpłatność, albo gdy zamawiający w danych okolicznościach nie mógł mieć co do niej wątpliwości (wyrok z 23.05.1996 – VII ZR 245/94, BGHZ 133, 44). Na wyjątki lepiej nie liczyć. Zgłoszenie zastrzeżeń do projektu (Bedenkenanmeldung, § 4 ust. 3 VOB/B) i zapowiedź wynagrodzenia to przy tym dwa różne pisma o różnych skutkach.
Spór o wysokość Nachtragu potrafi trwać dłużej niż sama budowa. Niemieckie prawo daje wykonawcy narzędzia, które działają przed wyrokiem, pod warunkiem że wcześniej złożono konkretną ofertę.
Gdy strony nie porozumiały się co do wysokości dopłaty, wykonawca może w płatnościach częściowych ująć 80% dopłaty wskazanej w ofercie złożonej na podstawie § 650b ust. 1 zd. 2 BGB. Jeżeli ostatecznie należało się mniej, nadwyżkę zwraca się z odsetkami (§ 650c ust. 3 BGB).
W sporach o zarządzenie zmiany i o wysokość dopłaty po rozpoczęciu budowy zarządzenie tymczasowe (einstweilige Verfügung) nie wymaga uprawdopodobnienia pilności (§ 650d BGB). OLG Celle zastosował § 650c ust. 3 i § 650d BGB także do umowy z VOB/B, ale ogólnikowe wyliczenia dopłaty uznał za niewystarczające, a długie zwlekanie z wnioskiem może podważyć domniemanie pilności (wyrok z 14.05.2025 – 14 U 238/24, NJW 2026, 236).
Wykonawca może żądać zabezpieczenia niezapłaconego wynagrodzenia, także ze zleceń dodatkowych, powiększonego o 10% na należności uboczne. Po bezskutecznym upływie odpowiedniego terminu może odmówić dalszego świadczenia albo wypowiedzieć umowę (§ 650f ust. 1 i 5 BGB). Umowa nie może tego prawa ograniczyć (§ 650f ust. 7 BGB). Wyjątki dotyczą m.in. zamawiających publicznych, wobec których upadłość jest niedopuszczalna, oraz konsumentów przy umowie konsumenckiej o budowę albo umowie deweloperskiej (§ 650f ust. 6 BGB).
Wstrzymanie robót tylko dlatego, że zamawiający nie akceptuje ceny Nachtragu, może obrócić się przeciwko wykonawcy. Legalną presję budujemy przez ofertę, fakturę częściową, żądanie zabezpieczenia i terminy.
Przy umowie o roboty budowlane z BGB wynagrodzenie jest wymagalne po odbiorze i wystawieniu sprawdzalnej faktury końcowej (prüffähige Schlussrechnung). Fakturę uważa się za sprawdzalną, jeżeli zamawiający w ciągu 30 dni od doręczenia nie zgłosi uzasadnionych zarzutów (§ 650g ust. 4 BGB). Przy VOB/B zapłata końcowa jest wymagalna najpóźniej 30 dni po doręczeniu faktury końcowej, a na brak sprawdzalności nie można się powołać, jeżeli nie zgłoszono go w tym terminie z podaniem przyczyn (§ 16 ust. 3 nr 1 VOB/B).
Faktura końcowa zamyka rozliczenie budowy. Najbezpieczniej ująć w niej wszystkie roboty dodatkowe, dopłaty za zmiany i koszty przestojów, także sporne, i wyraźnie je oznaczyć.
Bezwarunkowe przyjęcie zapłaty końcowej wyklucza dalsze roszczenia, jeżeli zamawiający pisemnie poinformował wykonawcę o zapłacie końcowej i pouczył go o tym skutku. Tak samo działa pisemna, ostateczna odmowa dalszych płatności z powołaniem na dokonane wpłaty. Skutek obejmuje też roszczenia zgłoszone wcześniej, np. odrzucone Nachträge, jeżeli nie zostaną ponownie zastrzeżone (§ 16 ust. 3 nr 2–4 VOB/B).
Zastrzeżenie (Vorbehalt) składa się w ciągu 28 dni od doręczenia pisma o zapłacie końcowej. W kolejnych 28 dniach trzeba złożyć sprawdzalny rachunek zastrzeżonych roszczeń albo, gdy to niemożliwe, szczegółowo uzasadnić zastrzeżenie, inaczej upada (§ 16 ust. 3 nr 5 VOB/B). Terminy nie dotyczą korekt błędów w obmiarze, rachunkach i przepisywaniu (§ 16 ust. 3 nr 6 VOB/B).
Pojedyncze postanowienia VOB/B są wyłączone spod kontroli treści jak wzorce umowne tylko wtedy, gdy VOB/B włączono do umowy z przedsiębiorcą w wersji obowiązującej przy jej zawarciu, bez zmian treści i w całości (§ 310 ust. 1 zd. 3 BGB). Umowy niemieckich generalnych wykonawców często VOB/B modyfikują. Czy wykluczenie z § 16 ust. 3 nr 2 VOB/B w danej umowie działa, wymaga analizy całego kontraktu. Do tego czasu reaguj tak, jakby działało: zastrzeżenie złożone w 28 dni kosztuje mniej niż spór o jego brak.
Koszty przestoju i dłuższy termin wykonania da się dochodzić tylko wtedy, gdy przeszkoda została udokumentowana w chwili, w której wystąpiła.
Wykonawca, który uważa, że coś utrudnia mu prawidłowe wykonanie robót, musi niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego na piśmie. Bez zawiadomienia przeszkodę uwzględnia się tylko wtedy, gdy zamawiający oczywiście znał zarówno fakty, jak i ich wpływ na roboty (§ 6 ust. 1 VOB/B).
Terminy wykonania wydłużają się, jeżeli przeszkodę spowodowała okoliczność z zakresu ryzyka zamawiającego (§ 6 ust. 2 nr 1 lit. a VOB/B). Gdy przeszkodę zawiniła jedna strona, druga może żądać naprawienia wykazanej szkody (§ 6 ust. 6 VOB/B). Po przerwie dłuższej niż 3 miesiące każda strona może wypowiedzieć umowę na piśmie (§ 6 ust. 7 VOB/B).
Wątpliwości co do przewidzianego sposobu wykonania, materiałów dostarczonych przez zamawiającego albo robót innych wykonawców zgłasza się niezwłocznie na piśmie, w miarę możliwości przed rozpoczęciem prac. Zamawiający pozostaje odpowiedzialny za swoje dane, polecenia i dostawy (§ 4 ust. 3 VOB/B).
Nie każdy etap jest potrzebny w każdej sprawie. Najwięcej da się zrobić, zanim prace dodatkowe zostaną wykonane.
Umowa, opis robót (Leistungsverzeichnis), plany, protokoły i korespondencja. Ustalamy, co było umówione (Bausoll), czy VOB/B włączono bez zmian i jaki typ wynagrodzenia obowiązuje. Wycenę naszej pracy poznasz przed zleceniem.
Przygotowujemy po niemiecku zapowiedź wynagrodzenia, ofertę Nachtragu z kalkulacją, zawiadomienia o przeszkodach i zastrzeżenia, tak żeby przesłanki i terminy z VOB/B oraz BGB zostały zachowane.
Faktury częściowe z 80% oferowanej dopłaty, żądanie zabezpieczenia z § 650f BGB, a gdy trzeba, wniosek o zarządzenie tymczasowe.
Faktura końcowa z Nachträgami, zastrzeżenie po zapłacie końcowej, negocjacje z generalnym wykonawcą lub inwestorem i reprezentacja przed sądem w całych Niemczech.
Rozprawę doktorską na Europejskim Uniwersytecie Viadrina poświęcił wyłączaniu roszczeń za roboty dodatkowe w umowach z wynagrodzeniem ryczałtowym (na gruncie prawa polskiego, wydana drukiem w Niemczech w 2021 r.). Prowadzi spory polskich firm budowlanych w Niemczech o Nachträge, rozliczenia ryczałtów i faktury końcowe.
Zobacz publikację →„Niemiecki generalny wykonawca zalegał nam z sześciocyfrową kwotą. Dostaliśmy jasny plan, twarde negocjacje i pieniądze na koncie przed procesem.”
Sylwia Heller, MHR Montage GmbHOpinia klienta kancelarii
VOB/B nie uzależnia roszczeń z § 2 ust. 5 i 6 od pisemnego polecenia. Przy umowie z BGB zarządzenie zmiany po bezskutecznych 30 dniach wymaga formy tekstowej, więc wystarczy np. e-mail (§ 650b ust. 2 BGB). Wiele umów generalnych wykonawców wprowadza jednak własny wymóg formy. Czy taka klauzula jest skuteczna, sprawdzamy w konkretnej umowie. Niezależnie od tego zapisuj każde polecenie: kto, kiedy, co i na podstawie jakiego planu.
Tak, jeżeli zamawiający zmienił projekt, wydał inne polecenie albo zażądał świadczenia, którego umowa nie przewidywała. Reguły § 2 ust. 4, 5 i 6 VOB/B obowiązują także przy ryczałcie (§ 2 ust. 7 nr 2 VOB/B). Trudniej jest, gdy prac przybyło bez żadnego polecenia, np. ilości okazały się większe, niż zakładano. Wtedy dopłata wymaga, by trzymanie się ryczałtu nie było do przyjęcia (§ 2 ust. 7 nr 1 zd. 2 VOB/B w zw. z § 313 BGB), a BGH nie wyznacza tu stałego progu procentowego (wyrok z 30.06.2011 – VII ZR 13/10).
Niekoniecznie. Zapowiedź z § 2 ust. 6 nr 1 zd. 2 VOB/B dotyczy świadczeń dodatkowych, a BGH przyznawał wynagrodzenie także bez niej, m.in. gdy strony od początku zakładały odpłatność albo gdy zamawiający nie mógł mieć co do niej wątpliwości (wyrok z 23.05.1996 – VII ZR 245/94). Przy zmianie świadczenia przewidzianego w umowie (§ 2 ust. 5 VOB/B) przepis zapowiedzi nie wymaga. O wyniku decydują dowody z okresu wykonywania robót.
Przy nadwyżce ilości ponad 10% w umowie obmiarowej BGH przyjął rzeczywiście niezbędne koszty z odpowiednimi narzutami, jeżeli strony nie umówiły innej metody (wyrok z 8.08.2019 – VII ZR 34/18). Kammergericht stosuje to podejście także do § 2 ust. 5 i 6 VOB/B, zaznaczając, że kwestia jest sporna (wyrok z 18.07.2025 – 21 U 176/24, NZBau 2026, 47, rewizja zawisła przed BGH). Przy umowie z BGB metodę wskazuje § 650c ust. 1 BGB, a alternatywą jest kalkulacja złożona w depozycie zgodnie z umową (§ 650c ust. 2 BGB). Zanim wyślesz ofertę, sprawdź, co umowa stanowi o kalkulacji i narzutach.
Nie wstrzymuj robót na własną rękę. Udokumentuj polecenie i ofertę, ujmij 80% oferowanej dopłaty w fakturze częściowej (§ 650c ust. 3 BGB) i rozważ żądanie zabezpieczenia z § 650f BGB. W pilnej sytuacji sąd może wydać zarządzenie tymczasowe bez uprawdopodobnienia pilności (§ 650d BGB), ale oferta musi być konkretna i dać się sprawdzić (OLG Celle, wyrok z 14.05.2025 – 14 U 238/24).
Zapisz datę doręczenia i w ciągu 28 dni złóż zastrzeżenie obejmujące wszystkie niezapłacone pozycje, także wcześniej odrzucone Nachträge, najlepiej na piśmie z dowodem doręczenia. W kolejnych 28 dniach złóż sprawdzalny rachunek zastrzeżonych roszczeń albo szczegółowe uzasadnienie (§ 16 ust. 3 nr 5 VOB/B). Prześlij nam pismo od razu, bo terminy są krótkie.
Tylko jeżeli zabezpieczenie (Sicherheitsleistung) umówiono (§ 17 ust. 1 nr 1 VOB/B). Przy potrąceniach z płatności VOB/B pozwala obniżać każdą wpłatę najwyżej o 10%, aż do umówionej kwoty zabezpieczenia (§ 17 ust. 6 nr 1 zd. 1 VOB/B). Niewykorzystane zabezpieczenie roszczeń z tytułu wad zamawiający zwraca po 2 latach, jeżeli nie umówiono innego terminu, a przy zgłoszonych i niezaspokojonych roszczeniach może zatrzymać odpowiednią część (§ 17 ust. 8 nr 2 VOB/B).
Tak. Kancelaria ma siedzibę we Frankfurcie nad Odrą i prowadzi sprawy polskich firm budowlanych w całych Niemczech. Z Tobą rozmawiamy i korespondujemy po polsku, a pisma do zamawiającego i do sądu przygotowujemy po niemiecku. Wycenę poznasz przed zleceniem.
Napisz krótko, jaka to umowa (VOB/B, ryczałt, ceny jednostkowe), co zlecił zamawiający i na jakim etapie jest rozliczenie. Jeżeli dostałeś pismo o zapłacie końcowej, podaj datę doręczenia. Wycenę poznasz przed zleceniem.
Aktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Instagram. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Google Maps. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Google Maps. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Vimeo. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Instagram. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacji