Sprawa, która dotyczy niemal każdej budowy
Wykonawca robót suchej zabudowy rozliczył kontrakt fakturą końcową na ponad 4,2 mln euro netto — obok świadczeń z umowy głównej znalazło się w niej 39 Nachträgów i prawie 192 tys. euro prac godzinowych. Zamawiający, deweloper, pociął rozliczenie: zakwestionował wyceny robót dodatkowych i potrącił z faktur procentowe „umlagi” za prąd, wodę, kontener sanitarny, ogrzewanie i „koordynację budowy”. Wykonawca zażądał zabezpieczenia zapłaty z § 650f BGB — i spór trafił przed Kammergericht.
Wyrok z 18.7.2025 r. (21 U 176/24) rozstrzyga trzy pytania, które wracają na każdej większej budowie: jak wycenia się Nachtrag, jak trzeba go udokumentować i ile zamawiający może potrącić z faktur ryczałtem. Od wyroku toczy się rewizja przed BGH (VII ZR 133/25), ostatnie słowo nie padło — ale argumentacja berlińskiego senatu budowlanego już dziś wyznacza standard, po który warto sięgać w negocjacjach i procesach.
Wycena Nachtragu: rzeczywiste koszty dodatkowe plus narzut
Przy umowach na warunkach VOB/B zamawiający może jednostronnie zmienić projekt budowlany i zlecać świadczenia nieprzewidziane w umowie. Wynagrodzenie za to reguluje § 2 ust. 5 i 6 VOB/B: strony mają uzgodnić „nową cenę z uwzględnieniem kosztów dodatkowych lub oszczędności”. Przez dekady spierano się, co to znaczy — a najpopularniejsza była tak zwana kontynuacja kalkulacji ofertowej (vorkalkulatorische Preisfortschreibung): nową cenę wyprowadzano z pozycji kalkulacji, którą wykonawca sporządził przed podpisaniem umowy.
Kammergericht liczy inaczej — i konsekwentnie. Podstawą wynagrodzenia dodatkowego są rzeczywiste koszty, które zmiana świadczenia wywołała: porównuje się koszty wykonania po zmianie z kosztami, które powstałyby bez niej. Przy świadczeniach całkiem nowych, nieprzewidzianych w umowie, rachunek upraszcza się do rzeczywistych kosztów tej dodatkowej roboty. Kalkulacja ofertowa pozostaje tylko narzędziem pomocniczym — jeśli nie odpowiada rzeczywistym kosztom albo jest sporna, decydują fakty, nie tabelki sprzed podpisania umowy. Ta sama logika, którą BGH przyjął już dla zwiększonych obmiarów z § 2 ust. 3 VOB/B (wyrok z 8.8.2019 r., VII ZR 34/18): żadna ze stron nie ma zarabiać ani tracić na tym, że zakres robót nieoczekiwanie się zmienił.
Do rzeczywistych kosztów dochodzi rozsądny narzut na ogólne koszty firmy, ryzyko i zysk. Marża wynegocjowana w umowie nie przepada przy zmianach — to sens formuły „dobra cena zostaje dobrą ceną, zła zostaje złą”: kto podpisał kontrakt z dobrą marżą, zachowuje ją także przy Nachtragach, a kto zszedł z ceną poniżej kosztów, nie poprawi sobie kontraktu przez roboty dodatkowe.
Ile wynosi narzut — i czego do niego nie wolno doliczyć
Najprościej przyjąć narzut, który wynika z wynagrodzenia umownego zestawionego z rzeczywistymi kosztami — wykonawca może go wykazać, powołując się na swoją kalkulację, dopóki druga strona jej nie podważy. Jeżeli takiego wyliczenia brak, sąd może narzut oszacować — Kammergericht uznaje za rozsądny przedział od około 1,05 do 1,2, czyli od 5 do 20 procent na kosztach dodatkowych.
Jest jedno ważne „ale”: do narzutu nie wchodzą koszty ogólne budowy (Baustellengemeinkosten — zaplecze, zabezpieczenie terenu, kierownictwo budowy). Te są już pokryte wynagrodzeniem umownym. Jeżeli zmiana świadczenia realnie zwiększyła takie koszty — na przykład budowa trwała dłużej i kontenery stały dodatkowe miesiące — wykonawca może ich dochodzić, ale musi je rozliczyć konkretnie, pozycja po pozycji, a nie ryczałtowym procentem.
Dokumentacja: materiał, sprzęt, robocizna
Spójne przedstawienie wynagrodzenia dodatkowego wymaga co do zasady rozbicia nakładów przynajmniej według rodzajów kosztów: materiał, sprzęt, robocizna. Wyjątek dotyczy pozycji prostych i przejrzystych, przy których już z samego opisu widać, jakie nakłady były potrzebne — tak Kammergericht ocenił większość spornych pozycji suchej zabudowy, znając stawkę godzinową firmy i łatwe do sprawdzenia ceny materiałów.
Na wyjątkach nie warto jednak budować strategii. Kto od początku rozpisuje ofertę nachtragową na materiał, sprzęt i robociznę, ten w procesie nie musi liczyć na wyrozumiałość sądu. Opłaciły się też prace godzinowe prowadzone porządnie: prawie 192 tys. euro za Stundenlohnarbeiten obroniło się, bo prace zlecało kierownictwo zamawiającego, a pracownicy zamawiającego podpisywali karty godzin (Stundenzettel) na bieżąco. Jak dokumentować roboty na wypadek sporu, opisujemy szerzej w artykule o ciężarze dowodu na budowie.
Zabezpieczenie z § 650f BGB obejmuje także Nachträgi
Wykonawca budowlany może żądać od zamawiającego zabezpieczenia swojego wynagrodzenia (Bauhandwerkersicherung, § 650f BGB) — i to również za roboty dodatkowe: zarówno Nachträgi uzgodnione, jak i zmiany zarządzone jednostronnie. Tak BGH w wyroku z 20.10.2022 r. (VII ZR 154/21), za którym idzie Kammergericht. Do zabezpieczanej kwoty dolicza się ponadto 10 procent na roszczenia uboczne.
Poprzeczka jest jednak wyżej niż przy wynagrodzeniu z umowy głównej: sporną podstawę Nachtragu trzeba w procesie o zabezpieczenie udowodnić — że zamawiający roboty zlecił albo zarządził. Wysokość wystarczy przedstawić spójnie, według zasad opisanych wyżej. W berlińskiej sprawie pomogło to, że zamawiający większość ofert nachtragowych formalnie zamówił, a prace godzinowe sam zlecał i kwitował. Warto też wiedzieć: zatrzymany przez zamawiającego zabezpieczający procent na wady (Gewährleistungseinbehalt) nie pomniejsza kwoty zabezpieczenia — to potrącenie tylko przejściowe.
Wynik sprawy pokazuje zarazem, że dyscyplina dokumentacyjna decyduje o pieniądzach: z żądanych ponad 311 tys. euro zabezpieczenia sąd przyznał 105 tys. — resztę zjadły pozycje, których nie dało się spójnie wykazać, i zaliczone wpłaty zamawiającego.
Nachtrag, który obroni się w sądzie
Zlecenie albo zarządzenie zmiany — zawsze na piśmie, zanim zaczniesz roboty. Oferta nachtragowa rozbita na materiał, sprzęt i robociznę, ze stawką godzinową firmy. Prace godzinowe tylko ze zleceniem i kartami godzin podpisywanymi na bieżąco przez przedstawiciela zamawiającego. Rejestr wszystkich Nachträgów prowadzony równolegle do budowy, nie odtwarzany przy fakturze końcowej. Procentowe potrącenia z protokołu negocjacji — policz ich sumę i sprawdź, czy w ogóle są skuteczne, zanim je zaakceptujesz w rozliczeniu.
Procentowe potrącenia z faktur: granica 1 procenta
Druga część wyroku uderza w praktykę znaną każdemu podwykonawcy z niemieckich protokołów negocjacyjnych (Verhandlungsprotokoll): z każdej faktury zamawiający potrąca ryczałtowe procenty. W tej sprawie było to 0,35 % za ubezpieczenie budowy, 2,35 % za prąd, wodę i kontener sanitarny, 1 % za ogrzewanie budowy i 1 % za „koordynację budowy” — razem 4,7 % całego rozliczenia.
Kammergericht rozstrzygnął najpierw kwestię zasadniczą: takie klauzule w warunkach przygotowanych przez zamawiającego podlegają sądowej kontroli treści jak każde ogólne warunki umów — nie są „wolną od kontroli” umową o cenę. Berliński senat świadomie odszedł tu od starszego stanowiska BGH z 1999 r. (VII ZR 365/98). A w kontroli treści padły kolejno: umlaga 2,35 % za media — bo ryczałt za media i sanitariaty przekraczający łącznie 1 % sumy rozliczenia nieproporcjonalnie krzywdzi wykonawcę, którego realne zużycie nie ma związku z wartością kontraktu. Umlaga 1 % za ogrzewanie — bo nie pozwala wykazać niższego zużycia, a łączny ryczałt rósł do 3,35 %. I umlaga 1 % za „koordynację” — bo nie wiadomo, co konkretnie miałaby opłacać, skoro koordynacja robót i tak należała do wykonawcy. Ostała się tylko umlaga ubezpieczeniowa 0,35 %.
Najważniejszy jest skutek: bezskutecznej klauzuli nie redukuje się do dozwolonego poziomu — pada w całości, a zamawiający nie potrąca nic. W tej sprawie z blisko 159 tys. euro ryczałtowych potrąceń ostało się niecałe 13 tys. Dla wykonawcy rozliczającego kontrakt to często różnica rzędu kilku procent całej wartości umowy — odzyskiwana jednym zarzutem. Przy weryfikacji faktury końcowej warto więc liczyć nie tylko pozycje robót, ale i potrącenia — jak to zrobić systematycznie, pokazujemy w artykule o Schlussrechnung, czyli rozliczeniu końcowym.
Uwaga na niuans: goły rabat procentowy, bez przypisania do konkretnych świadczeń, może pozostać poza kontrolą jako element ceny. Dopiero gdy potrącenie jest uzasadniane konkretnymi usługami — media, sanitariaty, koordynacja — otwiera się pole kontroli. Dlatego tak ważne jest, jak potrącenie nazwano w umowie — i dlatego każdy protokół negocjacyjny warto przed podpisaniem przejrzeć przez adwokata.
Co z tego wynika dla polskiej firmy budowlanej w Niemczech
- Licz Nachtrag od rzeczywistych kosztów. Zbieraj dowody nakładów z okresu wykonywania zmiany: faktury zakupu, listy płac, czas pracy sprzętu. Kalkulacja ofertowa pomaga, ale nie zastąpi faktów.
- Pilnuj narzutu — należy Ci się. Marża z umowy przenosi się na roboty dodatkowe, a bez wyliczenia sąd może przyjąć 1,05–1,2. Kosztów ogólnych budowy nie wrzucaj do narzutu, tylko rozliczaj konkretnie.
- Rozbijaj wyceny na materiał, sprzęt i robociznę. To warunek spójnego przedstawienia roszczenia — wyjątki istnieją, ale nie buduje się na nich strategii.
- Nie czekaj na pieniądze bez zabezpieczenia. Żądanie z § 650f BGB obejmuje też Nachträgi i prace godzinowe, plus 10 % na koszty uboczne. Podstawę zlecenia musisz jednak umieć udowodnić — pisemne zlecenia i podpisane karty godzin są na wagę złota.
- Sprawdź procentowe potrącenia w swojej umowie. Ryczałt za media i sanitariaty powyżej 1 % jest według Kammergericht bezskuteczny w całości — także w kontraktach już rozliczonych warto przeliczyć, co potrącono.
Najczęstsze pytania
Zamawiający każe wykonać zmiany, ale nie chce uzgodnić ceny. Robić?
Przy umowie na VOB/B zarządzone zmiany co do zasady trzeba wykonać — odmowa bywa ryzykowna. Wynagrodzenie nie przepada: brak zgody co do ceny nie odbiera roszczenia z § 2 ust. 5 lub 6 VOB/B. Kluczowe jest pisemne potwierdzenie, że zamawiający zmianę zarządził, i bieżące dokumentowanie kosztów.
Jak wycenić Nachtrag, żeby wytrzymał spór?
Rzeczywiste koszty dodatkowe — rozbite na materiał, sprzęt i robociznę — plus narzut na koszty ogólne firmy i zysk, wyprowadzony z wynagrodzenia umownego albo oszacowany w przedziale około 1,05–1,2. Kosztów ogólnych budowy nie dolicza się ryczałtem.
Czy mogę żądać zabezpieczenia § 650f BGB także za roboty dodatkowe?
Tak. Zabezpieczenie obejmuje wynagrodzenie z Nachträgów uzgodnionych i zarządzonych jednostronnie oraz 10 % na roszczenia uboczne. Podstawę Nachtragu trzeba jednak w procesie o zabezpieczenie udowodnić — wysokość wystarczy przedstawić spójnie.
Zamawiający potrąca z każdej faktury procenty za prąd, wodę i kontener. To legalne?
Takie klauzule podlegają kontroli treści. Według Kammergericht ryczałt za media i sanitariaty przekraczający łącznie 1 % sumy rozliczenia jest bezskuteczny — i to w całości, bez redukcji do dozwolonego poziomu. W tej kwestii toczy się rewizja przed BGH, ale potrącenia warto kwestionować już teraz.
Moja cena ofertowa była za niska. Czy Nachtrag też muszę liczyć „po kosztach”?
Zła cena zostaje złą ceną — narzut z nierentownego kontraktu przenosi się na Nachtrag. Minimum jest jednak zawsze: rzeczywiste koszty dodatkowe pomnożone przez rozsądny narzut, który w razie sporu może oszacować sąd. Poniżej kosztów robót dodatkowych zejść nie można.
Omówienie uwzględnia wyrok KG z 18.7.2025 r. (21 U 176/24, rewizja zawisła przed BGH: VII ZR 133/25), wyroki BGH z 8.8.2019 r. (VII ZR 34/18) i z 20.10.2022 r. (VII ZR 154/21) oraz §§ 305–307, 650c i 650f BGB i § 2 ust. 3, 5 i 6 VOB/B. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnej sprawie.