Der Auftraggeber ändert die Planung, bestellt Zusatzleistungen oder verschiebt Termine – und bei der Schlussrechnung heißt es, das alles sei im Pauschalpreis enthalten? Wir unterstützen Auftragnehmer und Nachunternehmer dabei, Nachträge aus VOB/B- und BGB-Bauverträgen anzukündigen, zu bewerten und durchzusetzen – vom ersten Schreiben auf der Baustelle bis zum Prozess. Auf Deutsch und Polnisch, in ganz Deutschland.
Das Muster ist meist dasselbe: Die Leistung wurde erbracht, weil die Baustelle weiterlaufen musste, und der Streit um den Preis beginnt erst bei der Abrechnung.
Der Auftraggeber lehnt den Nachtrag ab, weil die Leistung seiner Ansicht nach vom Leistungsverzeichnis erfasst war. Entscheidend ist die Auslegung von Vertrag, Plänen und Leistungsbeschreibung – nicht, wer zuerst „enthalten“ schreibt.
Ein Pauschalpreisvertrag schließt eine Mehrvergütung nicht aus. Vom Auftraggeber angeordnete Änderungen werden anders beurteilt als bloße Mengenabweichungen ohne jede Anordnung.
Der Bauleiter des Auftraggebers sagt „machen Sie das noch mit“ – ohne Angebot und ohne Unterschrift. Später zählt, wer angeordnet hat, ob er den Auftraggeber vertreten durfte und was dokumentiert ist.
Fehlende Pläne, verspätete Vorunternehmer, geänderte Reihenfolge der Arbeiten. Die Kolonne steht, die Kosten laufen, und der Auftraggeber kündigt eine Vertragsstrafe wegen Verzugs an.
Der Auftraggeber zahlt weniger, als die Schlussrechnung ausweist, und teilt mit, dies sei die Schlusszahlung. Beim VOB/B-Vertrag laufen ab diesem Schreiben kurze Fristen für den Vorbehalt.
Der Auftraggeber kürzt jede Rechnung um einen Prozentsatz und gibt den Einbehalt über Jahre nicht frei. Dabei ist eine Sicherheit nur geschuldet, wenn sie vereinbart wurde (§ 17 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B).
Ob eine Mehrvergütung geschuldet ist und in welcher Höhe, entscheidet sich zuerst danach, was auf der Baustelle tatsächlich geschehen ist. Die VOB/B unterscheidet mehrere Konstellationen mit jeweils eigenen Voraussetzungen.
Ändern eine Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Preisgrundlagen einer im Vertrag vorgesehenen Leistung, ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren – nach Möglichkeit vor der Ausführung (§ 2 Abs. 5 VOB/B). Das Recht, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, steht dem Auftraggeber zu (§ 1 Abs. 3 VOB/B).
Für eine geforderte Zusatzleistung steht dem Auftragnehmer eine besondere Vergütung zu. Den Anspruch muss er dem Auftraggeber aber ankündigen, bevor er mit der Ausführung beginnt (§ 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B). Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, hat er auf Verlangen grundsätzlich mit auszuführen – es sei denn, sein Betrieb ist darauf nicht eingerichtet (§ 1 Abs. 4 Satz 1 VOB/B).
Bis zu einer Abweichung von 10 % gilt der vertragliche Einheitspreis. Für die darüber hinausgehende Mehrmenge ist auf Verlangen ein neuer Preis zu vereinbaren (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 und 2 VOB/B). Nach dem BGH sind dafür die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen maßgeblich, wenn die Parteien keine andere Methode vereinbart haben (Urteil vom 8.8.2019 – VII ZR 34/18, BGHZ 223, 45).
Die Pauschalsumme bleibt grundsätzlich unverändert. Vom Auftraggeber angeordnete Änderungen unterliegen aber auch beim Pauschalvertrag den Regeln des § 2 Abs. 4, 5 und 6 VOB/B (§ 2 Abs. 7 Nr. 2 VOB/B). Ohne Anordnung kommt ein Ausgleich in Betracht, wenn die ausgeführte Leistung so erheblich von der vertraglich vorgesehenen abweicht, dass ein Festhalten an der Pauschale nicht zumutbar ist (§ 2 Abs. 7 Nr. 1 Satz 2 VOB/B in Verbindung mit § 313 BGB). Eine starre Prozentgrenze gibt es nach dem BGH nicht (Urteil vom 30.6.2011 – VII ZR 13/10, BGHZ 190, 212).
Leistungen, die ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Auftrag ausgeführt werden, werden grundsätzlich nicht vergütet (§ 2 Abs. 8 Nr. 1 VOB/B). Anders ist es, wenn der Auftraggeber sie nachträglich anerkennt oder wenn sie für die Vertragserfüllung notwendig waren, seinem mutmaßlichen Willen entsprachen und ihm unverzüglich angezeigt wurden (§ 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B).
Beim reinen BGB-Bauvertrag streben die Parteien zunächst Einvernehmen an, und der Unternehmer legt ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung vor (§ 650b Abs. 1 BGB). Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB). Die Mehrvergütung bemisst sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn oder nach einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation (§ 650c Abs. 1 und 2 BGB).
Nach § 2 Abs. 6 Nr. 1 Satz 2 VOB/B ist der Anspruch auf besondere Vergütung anzukündigen, bevor mit der Ausführung begonnen wird. Eine bestimmte Form verlangt die Vorschrift nicht – ohne E-Mail oder Schreiben lässt sich die Ankündigung später aber kaum beweisen. Ihr Fehlen ist nicht in jedem Fall das Ende des Anspruchs: Der BGH hat eine Vergütung auch ohne Ankündigung zugesprochen, etwa wenn die Parteien von vornherein von der Entgeltlichkeit ausgingen oder wenn der Auftraggeber darüber unter den gegebenen Umständen nicht im Unklaren sein konnte (Urteil vom 23.5.1996 – VII ZR 245/94, BGHZ 133, 44). Darauf sollte sich niemand verlassen. Die Bedenkenanmeldung (§ 4 Abs. 3 VOB/B) und die Ankündigung der Vergütung sind zudem zwei verschiedene Schreiben mit verschiedenen Wirkungen.
Der Streit um die Höhe eines Nachtrags dauert oft länger als die Baustelle selbst. Das deutsche Recht gibt dem Auftragnehmer Instrumente, die schon vor dem Urteil wirken – vorausgesetzt, zuvor lag ein konkretes Angebot vor.
Haben sich die Parteien über die Höhe der Mehrvergütung nicht geeinigt, kann der Unternehmer bei Abschlagszahlungen 80 % der in seinem Angebot nach § 650b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Mehrvergütung ansetzen. Stellt sich später ein geringerer Anspruch heraus, ist der Überschuss verzinst zurückzuzahlen (§ 650c Abs. 3 BGB).
In Streitigkeiten über das Anordnungsrecht und die Vergütungsanpassung muss nach Beginn der Bauausführung für eine einstweilige Verfügung kein Verfügungsgrund glaubhaft gemacht werden (§ 650d BGB). Das OLG Celle hat § 650c Abs. 3 und § 650d BGB auch auf einen VOB/B-Vertrag angewandt, pauschale Angaben zur Mehrvergütung aber nicht genügen lassen – und ein langes Zuwarten mit dem Antrag kann die Dringlichkeitsvermutung entkräften (Urteil vom 14.5.2025 – 14 U 238/24, NJW 2026, 236).
Der Unternehmer kann Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, auch aus Zusatzaufträgen, zuzüglich 10 % für Nebenforderungen. Nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist kann er die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen (§ 650f Abs. 1 und 5 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 650f Abs. 7 BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für öffentliche Auftraggeber, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, sowie für Verbraucher bei Verbraucherbau- und Bauträgerverträgen (§ 650f Abs. 6 BGB).
Wer die Arbeiten nur deshalb einstellt, weil der Auftraggeber den Nachtragspreis nicht akzeptiert, kann selbst in die Haftung geraten. Zulässigen Druck bauen wir über Angebot, Abschlagsrechnung, Sicherheitsverlangen und Fristen auf.
Beim BGB-Bauvertrag wird die Vergütung fällig, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Abs. 2 BGB entbehrlich ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Als prüffähig gilt sie, wenn der Besteller nicht binnen 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhebt (§ 650g Abs. 4 BGB). Beim VOB/B-Vertrag wird die Schlusszahlung spätestens 30 Tage nach Zugang der Schlussrechnung fällig, und auf fehlende Prüfbarkeit kann sich der Auftraggeber nicht mehr berufen, wenn er sie nicht innerhalb dieser Frist mit Gründen gerügt hat (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B).
Die Schlussrechnung schließt die Abrechnung des Bauvorhabens ab. Am sichersten ist es, sämtliche Nachträge, Mehrvergütungen für Änderungen und Stillstandskosten aufzunehmen – auch die streitigen – und sie ausdrücklich als solche zu kennzeichnen.
Wer die Schlusszahlung vorbehaltlos annimmt, verliert Nachforderungen, wenn er über die Schlusszahlung schriftlich unterrichtet und auf die Ausschlusswirkung hingewiesen wurde. Dasselbe gilt, wenn der Auftraggeber weitere Zahlungen schriftlich und endgültig unter Hinweis auf geleistete Zahlungen ablehnt. Erfasst sind auch früher erhobene, noch offene Forderungen – etwa abgelehnte Nachträge –, wenn sie nicht erneut vorbehalten werden (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 VOB/B).
Der Vorbehalt ist innerhalb von 28 Tagen nach Zugang der Mitteilung über die Schlusszahlung zu erklären. In weiteren 28 Tagen muss eine prüfbare Rechnung über die vorbehaltenen Forderungen eingereicht oder, wenn das nicht möglich ist, der Vorbehalt eingehend begründet werden – sonst wird er hinfällig (§ 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B). Für die Richtigstellung von Aufmaß-, Rechen- und Übertragungsfehlern gelten diese Fristen nicht (§ 16 Abs. 3 Nr. 6 VOB/B).
Einzelne Klauseln der VOB/B sind der Inhaltskontrolle nur dann entzogen, wenn die VOB/B gegenüber einem Unternehmer in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen wurde (§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Vertragsmuster vieler Generalunternehmer weichen von der VOB/B ab. Ob die Ausschlusswirkung des § 16 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B im konkreten Vertrag greift, lässt sich nur anhand des gesamten Vertragswerks beurteilen. Bis dahin sollten Sie so handeln, als griffe sie: Ein Vorbehalt innerhalb von 28 Tagen kostet weniger als der Streit über sein Fehlen.
Stillstandskosten und eine verlängerte Ausführungsfrist lassen sich nur durchsetzen, wenn die Behinderung in dem Moment dokumentiert wurde, in dem sie eingetreten ist.
Sieht sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung behindert, hat er dies dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Ohne Anzeige werden hindernde Umstände nur berücksichtigt, wenn dem Auftraggeber sowohl die Tatsache als auch ihre hindernde Wirkung offenkundig bekannt waren (§ 6 Abs. 1 VOB/B).
Ausführungsfristen verlängern sich, soweit die Behinderung durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers verursacht ist (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a VOB/B). Hat ein Vertragsteil die hindernden Umstände zu vertreten, kann der andere Ersatz des nachweislich entstandenen Schadens verlangen (§ 6 Abs. 6 VOB/B). Dauert eine Unterbrechung länger als drei Monate, kann jeder Teil den Vertrag schriftlich kündigen (§ 6 Abs. 7 VOB/B).
Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen vom Auftraggeber gelieferte Stoffe oder Bauteile oder gegen Leistungen anderer Unternehmer sind dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitzuteilen, möglichst schon vor Beginn der Arbeiten. Für seine Angaben, Anordnungen und Lieferungen bleibt der Auftraggeber verantwortlich (§ 4 Abs. 3 VOB/B).
Nicht jeder Schritt ist in jedem Fall nötig. Am meisten lässt sich erreichen, bevor die zusätzliche Leistung ausgeführt ist.
Vertrag, Leistungsverzeichnis, Pläne, Protokolle und Schriftverkehr. Wir klären, was geschuldet war (Bausoll), ob die VOB/B unverändert einbezogen ist und welche Vergütungsart gilt. Die Kosten unserer Tätigkeit kennen Sie vor der Beauftragung.
Wir formulieren die Ankündigung der Vergütung, das Nachtragsangebot mit Kalkulation, Behinderungsanzeigen und Vorbehalte so, dass die Voraussetzungen und Fristen aus VOB/B und BGB gewahrt bleiben.
Abschlagsrechnungen mit 80 % der angebotenen Mehrvergütung, Sicherheitsverlangen nach § 650f BGB und, wenn nötig, Antrag auf einstweilige Verfügung.
Schlussrechnung mit allen Nachträgen, Vorbehalt nach der Schlusszahlung, Verhandlungen mit Generalunternehmer oder Bauherrn und Vertretung vor Gericht in ganz Deutschland.
Seine Dissertation an der Europa-Universität Viadrina behandelt den Ausschluss von Nachträgen in Pauschalpreisbauverträgen (nach polnischem Recht, 2021 in Deutschland als Buch erschienen). Er führt Streitigkeiten von Bauunternehmen um Nachträge, Pauschalpreisabrechnungen und Schlussrechnungen.
Zur Veröffentlichung →„Ein deutscher Generalunternehmer schuldete uns einen sechsstelligen Betrag. Wir bekamen einen klaren Plan, harte Verhandlungen — und das Geld vor dem Prozess.“
Sylwia Heller, MHR Montage GmbHMandantenstimme
Die VOB/B macht die Ansprüche aus § 2 Abs. 5 und 6 nicht von einer schriftlichen Anordnung abhängig. Beim BGB-Bauvertrag bedarf die Anordnung nach fruchtlosem Ablauf von 30 Tagen der Textform, eine E-Mail genügt also (§ 650b Abs. 2 BGB). Viele Verträge von Generalunternehmern enthalten jedoch eigene Formvorgaben. Ob eine solche Klausel wirksam ist, prüfen wir am konkreten Vertrag. Unabhängig davon sollten Sie jede Anordnung festhalten: wer, wann, was und auf Grundlage welcher Planunterlage.
Ja, wenn der Auftraggeber den Bauentwurf geändert, eine andere Anordnung getroffen oder eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung verlangt hat. Die Regeln des § 2 Abs. 4, 5 und 6 VOB/B gelten auch beim Pauschalpreis (§ 2 Abs. 7 Nr. 2 VOB/B). Schwieriger wird es, wenn die Leistung ohne jede Anordnung mehr geworden ist, etwa weil die Mengen größer ausfielen als angenommen. Dann setzt ein Ausgleich voraus, dass ein Festhalten an der Pauschale nicht zumutbar ist (§ 2 Abs. 7 Nr. 1 Satz 2 VOB/B in Verbindung mit § 313 BGB), und eine feste Prozentgrenze gibt der BGH dafür nicht vor (Urteil vom 30.6.2011 – VII ZR 13/10).
Nicht zwingend. Die Ankündigung nach § 2 Abs. 6 Nr. 1 Satz 2 VOB/B betrifft zusätzliche Leistungen, und der BGH hat eine Vergütung auch ohne Ankündigung zugesprochen – etwa wenn die Parteien von vornherein von der Entgeltlichkeit ausgingen oder der Auftraggeber darüber nicht im Unklaren sein konnte (Urteil vom 23.5.1996 – VII ZR 245/94). Bei einer geänderten, im Vertrag vorgesehenen Leistung (§ 2 Abs. 5 VOB/B) verlangt die Vorschrift keine Ankündigung. Über den Ausgang entscheiden die Beweise aus der Bauzeit.
Bei Mengenmehrungen über 10 % im Einheitspreisvertrag stellt der BGH auf die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen ab, wenn die Parteien keine andere Methode vereinbart haben (Urteil vom 8.8.2019 – VII ZR 34/18). Das Kammergericht überträgt diesen Ansatz auf § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B und weist zugleich darauf hin, dass die Frage umstritten ist (Urteil vom 18.7.2025 – 21 U 176/24, NZBau 2026, 47, Revision beim BGH anhängig). Beim BGB-Bauvertrag gibt § 650c Abs. 1 BGB die Methode vor, alternativ kann auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgegriffen werden (§ 650c Abs. 2 BGB). Prüfen Sie vor dem Angebot, was Ihr Vertrag zu Kalkulation und Zuschlägen bestimmt.
Stellen Sie die Arbeiten nicht eigenmächtig ein. Dokumentieren Sie Anordnung und Angebot, setzen Sie 80 % der angebotenen Mehrvergütung in der Abschlagsrechnung an (§ 650c Abs. 3 BGB) und erwägen Sie ein Sicherheitsverlangen nach § 650f BGB. In dringenden Fällen kann das Gericht eine einstweilige Verfügung ohne Glaubhaftmachung des Verfügungsgrundes erlassen (§ 650d BGB) – das Angebot muss dafür aber konkret und nachprüfbar sein (OLG Celle, Urteil vom 14.5.2025 – 14 U 238/24).
Notieren Sie das Zugangsdatum und erklären Sie innerhalb von 28 Tagen einen Vorbehalt, der alle nicht bezahlten Positionen umfasst – auch früher abgelehnte Nachträge –, am besten schriftlich mit Zugangsnachweis. In den folgenden 28 Tagen reichen Sie eine prüfbare Rechnung über die vorbehaltenen Forderungen ein oder begründen den Vorbehalt eingehend (§ 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B). Übermitteln Sie uns das Schreiben sofort, denn die Fristen sind kurz.
Nur wenn eine Sicherheitsleistung vereinbart wurde (§ 17 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B). Beim Einbehalt von den Zahlungen darf jede Zahlung um höchstens 10 % gekürzt werden, bis die vereinbarte Sicherheitssumme erreicht ist (§ 17 Abs. 6 Nr. 1 Satz 1 VOB/B). Eine nicht verwertete Sicherheit für Mängelansprüche ist nach zwei Jahren zurückzugeben, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart wurde – für geltend gemachte, noch nicht erfüllte Ansprüche darf ein entsprechender Teil zurückbehalten werden (§ 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B).
Ja. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt (Oder) und vertritt Bauunternehmen vor Gerichten in ganz Deutschland. Wir beraten auf Deutsch und Polnisch, was gerade bei Nachunternehmerketten mit polnischen Beteiligten von Vorteil ist. Die Kosten kennen Sie vor der Beauftragung.
Schreiben Sie kurz, um welchen Vertrag es geht (VOB/B, Pauschalpreis, Einheitspreise), was der Auftraggeber angeordnet hat und wie weit die Abrechnung ist. Bei einer Schlusszahlungsmitteilung nennen Sie bitte das Zugangsdatum. Die Kosten kennen Sie vor der Beauftragung.
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