Roboty skończone, a zamawiający nie podpisuje protokołu odbioru (Abnahmeprotokoll), dopisuje listę usterek albo wstrzymuje zapłatę z powodu wad? Pomagamy polskim wykonawcom i podwykonawcom w Niemczech doprowadzić do odbioru robót, odpowiedzieć na zgłoszenie wad (Mängelrüge) i odzyskać wstrzymane wynagrodzenie według BGB i VOB/B: od zawiadomienia o ukończeniu robót po proces. Po polsku, w całych Niemczech.
Schemat jest zwykle ten sam: ekipa zeszła z budowy, faktura wysłana, a spór zaczyna się przy protokole albo przy pierwszym piśmie o wadach.
Roboty skończone, zawiadomienie wysłane, a zamawiający nie wyznacza terminu odbioru albo w ogóle nie odpowiada.
Na liście są rysy, brak silikonu i niedomalowania. Zamawiający traktuje je jak powód do wstrzymania całej zapłaty.
Protokół podpisany, ale zamawiający wpisał do niego wady i kary umowne. Nie wiadomo, co z tego wynika dla zapłaty i dla rękojmi.
Zgłoszenie wad przychodzi dopiero wtedy, gdy zamawiający dostaje fakturę. Wady opisano ogólnikowo, a wstrzymana kwota jest wysoka.
Zamawiający zlecił naprawę komuś innemu bez terminu dla Ciebie albo z terminem nie do dotrzymania, a teraz potrąca rachunek.
Pismo o wadach przychodzi trzy albo cztery lata po odbiorze. Trzeba sprawdzić, czy roszczenie nie jest przedawnione i czy wada w ogóle obciąża Twoją firmę.
Cztery pytania o zawiadomienie o ukończeniu, reakcję zamawiającego, dokumentację i zapłatę. Na końcu wstępna orientacja, czym zająć się najpierw.
Quiz daje wstępną orientację i nie zastępuje porady prawnej. O wyniku sprawy decydują szczegóły umowy i dokumentów, które ocenimy indywidualnie.
Z odbiorem wynagrodzenie staje się wymagalne (§ 641 ust. 1 zd. 1 BGB, przy umowie o roboty budowlane także po doręczeniu sprawdzalnej faktury końcowej, § 650g ust. 4 BGB), zaczyna biec przedawnienie roszczeń z tytułu wad (§ 634a ust. 2 BGB), a przy VOB/B ryzyko przechodzi na zamawiającego (§ 12 ust. 6 VOB/B). Do odbioru prowadzi kilka dróg. Która zadziała, zależy od umowy i od tego, co i kiedy napiszesz.
Przy umowie z VOB/B zamawiający, od którego wykonawca po ukończeniu robót zażądał odbioru, przeprowadza go w ciągu 12 dni powszednich (Werktage), chyba że strony umówiły inny termin (§ 12 ust. 1 VOB/B). Przy umowie z BGB zamawiający ma obowiązek odebrać roboty wykonane zgodnie z umową (§ 640 ust. 1 zd. 1 BGB).
Każda strona może żądać odbioru formalnego. Ustalenia spisuje się wspólnie na piśmie, a do protokołu wpisuje się zastrzeżenia co do znanych wad i kar umownych oraz zarzuty wykonawcy (§ 12 ust. 4 nr 1 VOB/B). Odbiór formalny może odbyć się bez wykonawcy, jeżeli termin był uzgodniony albo zamawiający zaprosił go z odpowiednim wyprzedzeniem (§ 12 ust. 4 nr 2 VOB/B).
Jeżeli nikt nie zażądał odbioru, roboty uważa się za odebrane po 12 dniach powszednich od pisemnego zawiadomienia o ich ukończeniu. Gdy zamawiający zaczął z robót korzystać, odbiór następuje po 6 dniach powszednich od rozpoczęcia użytkowania, o ile nie umówiono inaczej. Korzystanie z części obiektu do prowadzenia dalszych robót odbiorem nie jest (§ 12 ust. 5 nr 1 i 2 VOB/B).
Roboty uważa się za odebrane, jeżeli wykonawca po ich ukończeniu wyznaczył zamawiającemu odpowiedni termin na odbiór, a zamawiający w tym terminie nie odmówił odbioru ze wskazaniem co najmniej jednej wady (§ 640 ust. 2 zd. 1 BGB). Wobec konsumenta skutek ten wymaga dołączenia do wezwania pouczenia w formie tekstowej (§ 640 ust. 2 zd. 2 BGB).
Przy umowie z VOB/B ma znaczenie, czy piszesz tylko o ukończeniu robót, czy żądasz odbioru. Fikcja z § 12 ust. 5 VOB/B działa wyłącznie wtedy, gdy odbioru nikt nie żądał. Żądanie odbioru uruchamia z kolei 12-dniowy termin z § 12 ust. 1 VOB/B. Jeżeli VOB/B nie włączono do umowy z przedsiębiorcą bez zmian i w całości, poszczególne postanowienia VOB/B, także te o odbiorze, nie są wyłączone spod kontroli treści jak wzorce umowne (§ 310 ust. 1 zd. 3 BGB). Dlatego treść pisma dobieramy do konkretnej umowy, a doręczenie dokumentujemy.
O tym, czy odmowa odbioru jest skuteczna, decyduje waga wad w konkretnej sprawie, a nie samo to, że zamawiający sporządził listę usterek.
Z powodu wad nieistotnych nie można odmówić odbioru (§ 640 ust. 1 zd. 2 BGB). Przy VOB/B zamawiający może odmówić odbioru z powodu wad istotnych, do czasu ich usunięcia (§ 12 ust. 3 VOB/B). Przepisy nie zawierają katalogu wad istotnych, więc granicę wyznaczają okoliczności konkretnej sprawy.
OLG Karlsruhe przyjął, że gdy roboty wykonano zgodnie z umową i bez wad, a zamawiający mimo obowiązku z § 640 ust. 1 BGB ich nie odbiera, odbiór nie jest potrzebny jako przesłanka wymagalności wynagrodzenia (wyrok z 30.01.2024 – 8 U 64/22). W takim sporze kluczowy jest więc dowód, że roboty były wolne od wad.
Gdy zamawiający odmawia odbioru, wskazując wady, na żądanie wykonawcy ma wziąć udział we wspólnym ustaleniu stanu robót, datowanym i podpisanym przez obie strony. Jeżeli nie stawi się w uzgodnionym terminie albo w terminie wyznaczonym przez wykonawcę w odpowiednim czasie, wykonawca może ustalić stan sam, chyba że zamawiający nie przyszedł z przyczyny, za którą nie odpowiada, i niezwłocznie o niej zawiadomił. Jednostronne ustalenie trzeba opatrzyć datą, podpisać i przekazać zamawiającemu odpis (§ 650g ust. 1 i 2 BGB).
Jeżeli roboty przekazano zamawiającemu, a w ustaleniu stanu nie ma wady oczywistej, domniemywa się, że powstała ona później i obciąża zamawiającego. Domniemanie nie działa, gdy z natury wady wynika, że zamawiający nie mógł jej spowodować (§ 650g ust. 3 BGB).
Jeżeli generalny wykonawca obiecał Twoje roboty inwestorowi, Twoje wynagrodzenie staje się wymagalne najpóźniej wtedy, gdy inwestor mu za nie zapłacił albo je odebrał, także w drodze fikcji odbioru, i w takim zakresie, w jakim to nastąpiło. Tak samo, gdy generalny wykonawca bezskutecznie pozostawił odpowiedni termin, który wyznaczyłeś mu na udzielenie informacji o tych okolicznościach (§ 641 ust. 2 zd. 1 BGB). Jeżeli generalny wykonawca dał inwestorowi zabezpieczenie na wady, reguła działa tylko wtedy, gdy Ty dasz jemu odpowiednie zabezpieczenie (§ 641 ust. 2 zd. 2 BGB).
Po odbiorze inicjatywa przechodzi na zamawiającego: zgłasza wady, wyznacza terminy i co do zasady musi wykazać, że wada istnieje. Każdy z tych kroków ma przesłanki, które sprawdzamy, zanim zgodzisz się na potrącenie.
Przy VOB/B wykonawca usuwa na swój koszt wady, które ujawniły się w okresie przedawnienia i wynikają z wykonania niezgodnego z umową, jeżeli zamawiający przed upływem tego okresu zażądał tego na piśmie (§ 13 ust. 5 nr 1 zd. 1 VOB/B). Sprawdź, jaką wadę i w którym miejscu opisano, bo wydłużony termin z § 13 ust. 5 nr 1 zd. 2 VOB/B dotyczy wad zgłoszonych.
Jeżeli wada wynika z opisu robót, poleceń zamawiającego, dostarczonych lub narzuconych przez niego materiałów albo ze stanu robót poprzedzających innej firmy, wykonawca odpowiada, chyba że zgłosił zastrzeżenia (§ 13 ust. 3 VOB/B). Zastrzeżenia składa się niezwłocznie na piśmie, w miarę możliwości przed rozpoczęciem prac (§ 4 ust. 3 VOB/B).
Przy umowie z BGB, gdy zamawiający żąda usunięcia wady, to wykonawca wybiera, czy wadę usunie, czy wykona roboty od nowa, i ponosi niezbędne koszty. Może odmówić, jeżeli usunięcie wady byłoby możliwe tylko przy nieproporcjonalnych kosztach (§ 635 ust. 1–3 BGB).
Zamawiający może zlecić usunięcie wady na koszt wykonawcy, jeżeli wykonawca nie usunął jej w odpowiednim terminie wyznaczonym przez zamawiającego (§ 13 ust. 5 nr 2 VOB/B). Przy umowie z BGB zamawiający może po bezskutecznym upływie odpowiedniego terminu usunąć wadę sam i żądać zwrotu niezbędnych nakładów, chyba że wykonawca zasadnie odmówił usunięcia wady (§ 637 ust. 1 BGB), a także zaliczki na te nakłady (§ 637 ust. 3 BGB). Terminu nie trzeba wyznaczać m.in. wtedy, gdy usunięcie wady się nie powiodło albo jest dla zamawiającego nie do przyjęcia (§ 637 ust. 2 BGB).
Zamawiający, który może żądać usunięcia wady, może po wymagalności wynagrodzenia odmówić zapłaty jego odpowiedniej części, z reguły dwukrotności kosztów niezbędnych do usunięcia wady (§ 641 ust. 3 BGB). Reszta pozostaje do zapłaty. Gdy zamawiający popadł w zwłokę z przyjęciem naprawy, OLG Schleswig ograniczył zatrzymanie do samych przewidywanych kosztów usunięcia wad, bez dwukrotności (wyrok z 10.12.2021 – 1 U 64/20).
Przedawnienie roszczenia z tytułu wady nie wyklucza prawa zatrzymania, jeżeli roszczenie nie było jeszcze przedawnione w chwili, gdy zamawiający mógł po raz pierwszy odmówić zapłaty (§ 215 BGB). Upływ rękojmi nie zawsze więc zamyka spór o wstrzymaną kwotę.
§ 363 BGB stanowi, że kto przyjął świadczenie jako wykonanie zobowiązania, ten musi udowodnić, że było ono inne niż należne albo niepełne. Po odbiorze wadę co do zasady wykazuje więc zamawiający, a przed odbiorem ryzyko dowodowe spoczywa co do zasady na wykonawcy. Zamawiający, który odbiera roboty mimo znanej mu wady i nie zastrzega swoich praw, traci co do tej wady prawo do jej usunięcia, samodzielnego usunięcia, odstąpienia i obniżenia wynagrodzenia (§ 640 ust. 3 w zw. z § 634 nr 1–3 BGB). OLG Schleswig nie stosuje tego skutku do fikcji odbioru z § 640 ust. 2 BGB (wyrok z 10.12.2021 – 1 U 64/20).
Instytucje są podobne, różni się mechanika. Termin przedawnienia roszczeń z tytułu wad biegnie od odbioru, ale jego długość i sposób wydłużenia zależą od tego, czy umowa odsyła do VOB/B.
Roszczenia z tytułu wad budowli, czyli o usunięcie wady, o zwrot kosztów jej samodzielnego usunięcia i o odszkodowanie, przedawniają się po pięciu latach, licząc od odbioru (§ 634a ust. 1 nr 2 i ust. 2 BGB). Odstąpienie i obniżenie wynagrodzenia podlegają odrębnym regułom (§ 634a ust. 4 i 5 BGB).
Gdy umowa nie określa terminu, dla budowli wynosi on 4 lata (§ 13 ust. 4 nr 1 VOB/B). Biegnie od odbioru całości robót, a dla części wyodrębnionych od ich odbioru częściowego (§ 13 ust. 4 nr 3 VOB/B). Dla części instalacji maszynowych i elektrotechnicznych, których konserwacja wpływa na bezpieczeństwo i działanie, termin wynosi 2 lata, jeżeli zamawiający nie powierzył wykonawcy konserwacji na ten czas (§ 13 ust. 4 nr 2 VOB/B).
Roszczenie o usunięcie wad zgłoszonych na piśmie przedawnia się po 2 latach od doręczenia zgłoszenia, nie wcześniej jednak niż z upływem terminu podstawowego albo umówionego (§ 13 ust. 5 nr 1 zd. 2 VOB/B). Przykład: odbiór w marcu 2022 r., zgłoszenie wady doręczone we wrześniu 2025 r. Roszczenie o usunięcie tej wady nie przedawnia się w marcu 2026 r., tylko we wrześniu 2027 r. Po odbiorze robót naprawczych biegnie dla nich nowy termin 2 lat, który również nie kończy się przed terminem podstawowym albo umówionym (§ 13 ust. 5 nr 1 zd. 3 VOB/B).
Według BGB, jeżeli wykonawca podstępnie zataił wadę, obowiązuje ogólny termin przedawnienia, przy budowli nie krótszy jednak niż pięć lat (§ 634a ust. 3 BGB). Umowy generalnych wykonawców często przewidują dłuższe terminy niż VOB/B i BGB, dlatego termin zawsze ustalamy na podstawie konkretnej umowy.
Zapisz w protokole datę odbioru i części robót odebrane osobno. Przy fikcji odbioru zachowaj dowód doręczenia zawiadomienia albo wezwania z terminem. Od tych dat zależy, czy zgłoszenie wady po kilku latach jest jeszcze skuteczne.
Wybór orzeczeń o odbiorze i wadach, które pomagają porządkować spory polskich wykonawców w Niemczech.
Bundesgerichtshof przyjął, że zamawiający może skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad z § 634 BGB co do zasady dopiero po odbiorze. Bez odbioru może to zrobić, gdy nie może już żądać wykonania umowy, a stosunek umowny przeszedł w rozliczenie (Abrechnungsverhältnis). Samo żądanie zaliczki na usunięcie wady do tego nie wystarcza.
Dla Ciebie: przed odbiorem spór toczy się o wykonanie umowy, a nie o rękojmię. To zmienia argumenty obu stron.
Spór dotyczył wynagrodzenia za roboty rozliczane godzinowo. Sąd uznał, że skoro roboty wykonano zgodnie z umową i bez wad, a zamawiający był zobowiązany do odbioru (§ 640 ust. 1 BGB), odbiór nie był potrzebny do wymagalności wynagrodzenia.
Dla Ciebie: dokumentacja stanu robót z chwili ukończenia jest argumentem za zapłatą także wtedy, gdy protokołu nie ma.
Sąd przyjął, że fikcja odbioru z § 640 ust. 2 BGB następuje także wtedy, gdy zamawiający zgłaszał wady jeszcze przed wezwaniem do odbioru, ale na wezwanie z terminem nie odpowiedział. Wyjątek dotyczy wykonawcy, któremu znane są istotne wady jego robót. Kwestia jest sporna, dlatego sąd dopuścił rewizję. Zamawiającemu przyznał prawo zatrzymania, ograniczone do przewidywanych kosztów usunięcia wad, bo nie umożliwił wykonawcy naprawy.
Dla Ciebie: wezwanie do odbioru z terminem warto wysłać także wtedy, gdy zamawiający wcześniej zgłaszał usterki.
Honoraria i opłaty sądowe zależą od wartości sporu (ustawy RVG i GKG). Wpisz kwotę wstrzymanego wynagrodzenia albo spornych kosztów usunięcia wad. W razie wygranej koszty procesu ponosi co do zasady strona przegrywająca.
Wartości orientacyjne według ustawowych tabel opłat (stawka 1,3 za prowadzenie sprawy + 1,2 za rozprawę + ryczałt i VAT oraz opłaty sądowe GKG). Rzeczywiste koszty zależą od przebiegu sprawy. Przed zleceniem zawsze otrzymasz dokładną wycenę. Wysokość stawek ustawowych podlega zmianom.
Spór o odbiór i wady rozstrzygają dokumenty z ostatnich tygodni budowy oraz znajomość VOB/B i BGB. Patrzymy na nie oczami polskiego wykonawcy albo podwykonawcy.
Rozprawę doktorską na Europejskim Uniwersytecie Viadrina poświęcił wyłączaniu roszczeń za roboty dodatkowe w umowach z wynagrodzeniem ryczałtowym (na gruncie prawa polskiego, wydana drukiem w Niemczech w 2021 r.). Prowadzi spory polskich firm budowlanych i montażowych w Niemczech o odbiory, wady, wstrzymane wynagrodzenie i rozliczenia. Kancelaria we Frankfurcie nad Odrą, przy samej granicy.
Nie z powodu wad nieistotnych (§ 640 ust. 1 zd. 2 BGB). Przy VOB/B zamawiający może odmówić odbioru tylko z powodu wad istotnych, do czasu ich usunięcia (§ 12 ust. 3 VOB/B). Drobne usterki wpisuje się do protokołu, a po wymagalności wynagrodzenia zamawiający może z ich powodu odmówić zapłaty odpowiedniej części, z reguły dwukrotności kosztów usunięcia (§ 641 ust. 3 BGB). OLG Karlsruhe uznał, że gdy roboty wykonano zgodnie z umową i bez wad, a zamawiający mimo obowiązku ich nie odbiera, odbiór nie jest potrzebny do wymagalności wynagrodzenia (wyrok z 30.01.2024 – 8 U 64/22).
Przy umowie z BGB wyznacz na piśmie odpowiedni termin na odbiór. Jeżeli zamawiający w tym terminie nie odmówi odbioru ze wskazaniem co najmniej jednej wady, roboty uważa się za odebrane (§ 640 ust. 2 zd. 1 BGB). Przy VOB/B roboty uważa się za odebrane po 12 dniach powszednich od pisemnego zawiadomienia o ukończeniu, jeżeli nikt nie zażądał odbioru (§ 12 ust. 5 nr 1 VOB/B). Jeżeli odbioru zażądano, zamawiający przeprowadza go w ciągu 12 dni powszednich, o ile nie umówiono innego terminu (§ 12 ust. 1 VOB/B). Treść pisma dobieramy do umowy.
Przy odbiorze formalnym do protokołu wpisuje się zastrzeżenia zamawiającego co do znanych wad i kar umownych oraz zarzuty wykonawcy (§ 12 ust. 4 nr 1 VOB/B). Jeżeli uważasz, że wpisana usterka nie jest wadą albo nie wynika z Twoich robót, zapisz to w protokole. Zapisz też datę odbioru, bo od niej biegnie przedawnienie roszczeń z tytułu wad (§ 634a ust. 2 BGB, § 13 ust. 4 nr 3 VOB/B). Zamawiający, który odbiera roboty mimo znanej mu wady i nie zastrzega swoich praw, traci co do tej wady prawo do jej usunięcia, samodzielnego usunięcia, odstąpienia i obniżenia wynagrodzenia (§ 640 ust. 3 BGB).
Co do zasady tylko wtedy, gdy wcześniej wyznaczył Ci odpowiedni termin na usunięcie wady, a termin upłynął bezskutecznie (§ 637 ust. 1 BGB, przy VOB/B § 13 ust. 5 nr 2 VOB/B). Terminu nie trzeba wyznaczać m.in. wtedy, gdy usunięcie wady się nie powiodło albo jest dla zamawiającego nie do przyjęcia (§ 637 ust. 2 BGB). Zwrot obejmuje tylko nakłady niezbędne do usunięcia wady. Sprawdzamy wezwanie, długość terminu i rachunek innej firmy.
Zamawiający, który może żądać usunięcia wady, może po wymagalności wynagrodzenia odmówić zapłaty jego odpowiedniej części, z reguły dwukrotności kosztów niezbędnych do usunięcia wady (§ 641 ust. 3 BGB). Pozostała część jest do zapłaty. Gdy zamawiający popadł w zwłokę z przyjęciem naprawy, OLG Schleswig ograniczył zatrzymanie do samych przewidywanych kosztów usunięcia wad (wyrok z 10.12.2021 – 1 U 64/20). Prawo zatrzymania może też przetrwać przedawnienie roszczenia z tytułu wady (§ 215 BGB).
Przy umowie z BGB co do zasady po pięciu latach od odbioru (§ 634a ust. 1 nr 2 i ust. 2 BGB). Przy VOB/B, jeżeli umowa nie określa terminu, po 4 latach od odbioru (§ 13 ust. 4 nr 1 i 3 VOB/B). Roszczenie o usunięcie wad zgłoszonych na piśmie przedawnia się przy VOB/B po 2 latach od doręczenia zgłoszenia, nie wcześniej jednak niż z upływem terminu podstawowego albo umówionego (§ 13 ust. 5 nr 1 zd. 2 VOB/B). Termin zawsze sprawdzamy w umowie, bo umowy generalnych wykonawców często go wydłużają.
Przy VOB/B wady wykryte w trakcie robót wykonawca usuwa na własny koszt, a gdy tego nie robi, zamawiający może wyznaczyć termin i zapowiedzieć wypowiedzenie umowy (§ 4 ust. 7 VOB/B). Roszczeń z tytułu wad z § 634 BGB zamawiający może jednak co do zasady skutecznie dochodzić dopiero po odbiorze. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której nie może już żądać wykonania umowy, a stosunek umowny przeszedł w rozliczenie (BGH, wyrok z 19.01.2017 – VII ZR 301/13).
Tak. Kancelaria ma siedzibę we Frankfurcie nad Odrą i prowadzi sprawy polskich firm budowlanych w całych Niemczech. Z Tobą rozmawiamy i korespondujemy po polsku, a pisma do zamawiającego i do sądu przygotowujemy po niemiecku. Wycenę poznasz przed zleceniem.
Napisz krótko, czy umowa odsyła do VOB/B, kiedy zakończono roboty, jak zareagował zamawiający i ile wstrzymuje. Jeżeli zamawiający wyznaczył Ci termin na usunięcie wad, podaj datę doręczenia. Wycenę poznasz przed zleceniem.
Aktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Instagram. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Google Maps. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Google Maps. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Vimeo. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacjiAktualnie wyświetlana jest treść zastępcza z Instagram. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij poniższy przycisk. Pamiętaj, że spowoduje to udostępnienie danych zewnętrznym operatorom.
Więcej informacji