Ein Fall, der fast jede Baustelle betrifft
Ein Trockenbauunternehmen rechnete seinen Auftrag mit einer Schlussrechnung über mehr als 4,2 Millionen Euro netto ab — neben den Hauptvertragsleistungen enthielt sie 39 Nachträge und knapp 192.000 Euro Stundenlohnarbeiten. Die Auftraggeberin, eine Projektentwicklerin, zerlegte die Abrechnung: Sie bestritt die Nachtragspreise und zog von den Rechnungen prozentuale Umlagen für Baustrom, Bauwasser, Sanitärcontainer, Bauheizung und „Baustellenkoordination“ ab. Das Unternehmen verlangte eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB — und der Streit landete vor dem Kammergericht.
Das Urteil vom 18.7.2025 (21 U 176/24) beantwortet drei Fragen, die auf jedem größeren Bauvorhaben wiederkehren: Wie wird ein Nachtrag bepreist, wie muss er dargelegt werden, und wie viel darf der Auftraggeber pauschal von den Rechnungen abziehen? Die Revision ist beim BGH anhängig (VII ZR 133/25), das letzte Wort ist nicht gesprochen — die Argumentation des Berliner Bausenats setzt aber schon heute den Maßstab für Verhandlungen und Prozesse.
Nachtragsvergütung: tatsächliche Mehrkosten plus Zuschlag
Beim VOB/B-Vertrag kann der Auftraggeber den Bauentwurf einseitig ändern und nicht vorgesehene Leistungen fordern. Die Vergütung regeln § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B: Es ist ein „neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten“ zu vereinbaren. Was das bedeutet, war jahrzehntelang umstritten — vorherrschend war die sogenannte vorkalkulatorische Preisfortschreibung: Der neue Preis wurde aus den Ansätzen der Angebotskalkulation abgeleitet, die der Unternehmer vor Vertragsschluss erstellt hatte.
Das Kammergericht rechnet anders — und das seit Jahren konsequent. Grundlage der Mehrvergütung sind die tatsächlichen Mehrkosten, die die Leistungsänderung verursacht: Verglichen werden die Kosten der Ausführung nach der Änderung mit den Kosten, die ohne sie entstanden wären. Bei gänzlich neuen, im Vertrag nicht vorgesehenen Leistungen vereinfacht sich die Rechnung auf die tatsächlichen Kosten dieser Zusatzleistung. Die Angebotskalkulation bleibt bloßes Hilfsmittel — gibt sie die tatsächlichen Kosten nicht zutreffend wieder oder ist sie streitig, entscheiden die Fakten, nicht die Tabellen von vor der Unterschrift. Es ist dieselbe Logik, die der BGH für Mengenmehrungen nach § 2 Abs. 3 VOB/B übernommen hat (Urteil vom 8.8.2019, VII ZR 34/18): Keine Partei soll daran verdienen oder verlieren, dass sich der Leistungsumfang unerwartet ändert.
Zu den tatsächlichen Mehrkosten kommt ein angemessener Zuschlag für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Die im Vertrag verhandelte Marge geht bei Änderungen nicht verloren — das ist der Sinn der Formel „guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis“: Wer mit gesunder Marge unterschrieben hat, behält sie auch beim Nachtrag, und wer unter den Kosten angeboten hat, saniert den Vertrag nicht über Nachträge.
Wie hoch ist der Zuschlag — und was nicht hineingehört
Am nächsten liegt der Zuschlagsfaktor, der sich aus der vereinbarten Vergütung im Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten ergibt — der Unternehmer kann ihn unter Bezugnahme auf seine Kalkulation vortragen, solange die Gegenseite sie nicht widerlegt. Fehlt eine solche Herleitung, kann das Gericht den Zuschlag schätzen — das Kammergericht hält einen Rahmen von etwa 1,05 bis 1,2 für angemessen, also 5 bis 20 Prozent auf die Mehrkosten.
Ein wichtiges Aber: Baustellengemeinkosten (Baustelleneinrichtung, Baustellensicherung, Bauleitung) gehören nicht in den Zuschlag. Sie sind durch die Vertragsvergütung bereits abgegolten. Hat die Leistungsänderung solche Kosten real erhöht — etwa weil das Vorhaben länger dauerte und die Container zusätzliche Monate standen —, kann der Unternehmer sie verlangen, muss sie aber spitz abrechnen, Position für Position, nicht als pauschalen Prozentsatz.
Darlegung: Material, Geräte, Arbeit
Die schlüssige Darlegung der Mehrvergütung erfordert grundsätzlich, den Aufwand zumindest nach Kostenarten aufzuschlüsseln: Material, Geräte, Arbeit. Eine Ausnahme gilt für übersichtliche, einfache Positionen, bei denen schon die Beschreibung erkennen lässt, welche Produktionsmittel nötig waren — so hat das Kammergericht die meisten der streitigen Trockenbaupositionen bewertet, zumal der Stundensatz des Unternehmens bekannt und die Materialpreise leicht zu recherchieren waren.
Auf Ausnahmen baut man aber keine Strategie. Wer seine Nachtragsangebote von Anfang an nach Material, Geräten und Arbeit aufgliedert, ist im Prozess nicht auf Nachsicht angewiesen. Ausgezahlt haben sich auch sauber geführte Stundenlohnarbeiten: Knapp 192.000 Euro hielten der Prüfung stand, weil die Bauleitung der Auftraggeberin die Arbeiten angeordnet hatte und deren Mitarbeiter die Stundenzettel laufend abzeichneten. Wie man Bauleistungen mit Blick auf einen Streit dokumentiert, zeigen wir im Beitrag zur Beweislast am Bau.
Die § 650f-Sicherheit erfasst auch Nachträge
Der Bauunternehmer kann vom Besteller eine Sicherheit für seine Vergütung verlangen (Bauhandwerkersicherung, § 650f BGB) — und zwar auch für Nachträge: für einvernehmlich vereinbarte ebenso wie für einseitig angeordnete Leistungsänderungen. So der BGH im Urteil vom 20.10.2022 (VII ZR 154/21), dem das Kammergericht folgt. Hinzu kommen 10 Prozent für Nebenforderungen.
Die Hürde liegt allerdings höher als bei der Hauptvertragsvergütung: Die streitige Grundlage des Nachtrags muss im Sicherungsprozess bewiesen werden — dass der Besteller die Leistungen beauftragt oder angeordnet hat. Für die Höhe genügt die schlüssige Darlegung nach den oben beschriebenen Grundsätzen. Im Berliner Fall half, dass die Auftraggeberin die meisten Nachtragsangebote förmlich beauftragt und die Stundenlohnarbeiten selbst angeordnet und abgezeichnet hatte. Gut zu wissen: Ein Gewährleistungseinbehalt mindert die Sicherheit nicht — er ist nur ein vorübergehender Einbehalt.
Das Ergebnis zeigt zugleich, wie Dokumentationsdisziplin über Geld entscheidet: Von den verlangten gut 311.000 Euro Sicherheit sprach der Senat 105.000 Euro zu — den Rest kosteten Positionen, die sich nicht schlüssig darlegen ließen, und anzurechnende Zahlungen.
Der Nachtrag, der vor Gericht hält
Beauftragung oder Anordnung der Änderung — immer schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen. Das Nachtragsangebot nach Material, Geräten und Arbeit aufgegliedert, mit dem Stundensatz des Unternehmens. Stundenlohnarbeiten nur mit Anordnung und laufend gegengezeichneten Stundenzetteln. Ein Nachtragsregister parallel zum Bauablauf, nicht erst bei der Schlussrechnung rekonstruiert. Die prozentualen Umlagen aus dem Verhandlungsprotokoll addieren und prüfen, ob sie überhaupt wirksam sind, bevor sie in der Abrechnung akzeptiert werden.
Prozentuale Umlagen: die 1-Prozent-Linie
Der zweite Teil des Urteils trifft eine Praxis, die jeder Nachunternehmer aus Verhandlungsprotokollen kennt: pauschale Prozentsätze, die von jeder Rechnung abgezogen werden. Hier waren es 0,35 % für die Bauwesenversicherung, 2,35 % für Baustrom, Bauwasser und Sanitärcontainer, 1 % für die Bauheizung und 1 % für die „Baustellenkoordination“ — zusammen 4,7 % der gesamten Abrechnungssumme.
Das Kammergericht klärte zunächst die Grundsatzfrage: Solche vom Auftraggeber gestellten Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle wie alle allgemeinen Geschäftsbedingungen — sie sind keine kontrollfreie Entgeltabrede. Der Senat weicht damit bewusst von einer älteren Position des BGH aus dem Jahr 1999 ab (VII ZR 365/98). In der Inhaltskontrolle fielen die Klauseln dann der Reihe nach: die Medienumlage von 2,35 % — weil eine pauschale Umlage für Medien und Sanitäranlagen, die zusammen 1 % der Abrechnungssumme übersteigt, den Unternehmer unangemessen benachteiligt, dessen realer Verbrauch mit dem Auftragswert nichts zu tun hat. Die Heizungsumlage von 1 % — weil sie keinen Nachweis geringeren Verbrauchs zuließ und der Pauschalsatz damit auf 3,35 % stieg. Und die „Koordinationsumlage“ von 1 % — weil unklar blieb, was sie überhaupt abgelten sollte, nachdem die Koordination ohnehin Sache des Unternehmers war. Bestand hatte allein die Versicherungsumlage von 0,35 %.
Am wichtigsten ist die Rechtsfolge: Die unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt — sie entfällt vollständig, und der Auftraggeber zieht gar nichts ab. Im entschiedenen Fall blieben von knapp 159.000 Euro pauschaler Abzüge weniger als 13.000 Euro übrig. Für einen Unternehmer, der einen Auftrag abrechnet, sind das oft mehrere Prozent der gesamten Auftragssumme — zurückgeholt mit einem einzigen Einwand. Bei der Prüfung der Schlussabrechnung lohnt es sich deshalb, nicht nur die Leistungspositionen, sondern auch die Abzüge nachzurechnen — systematisch gezeigt im Beitrag zur Schlussrechnung.
Eine Nuance verdient Aufmerksamkeit: Ein nackter prozentualer Nachlass ohne Zuordnung zu bestimmten Leistungen kann als Preisbestandteil kontrollfrei bleiben. Erst wenn der Abzug mit konkreten Leistungen begründet wird — Medien, Sanitäranlagen, Koordination —, öffnet sich die Inhaltskontrolle. Wie ein Abzug im Vertrag bezeichnet ist, entscheidet mit — ein Grund, jedes Verhandlungsprotokoll vor der Unterschrift anwaltlich prüfen zu lassen.
Was daraus für die Praxis folgt
- Nachträge von den tatsächlichen Kosten her kalkulieren. Belege aus dem Zeitraum der Änderung sammeln: Einkaufsrechnungen, Lohnunterlagen, Gerätestunden. Die Angebotskalkulation hilft, ersetzt aber keine Fakten.
- Auf dem Zuschlag bestehen — er steht Ihnen zu. Die Vertragsmarge überträgt sich auf den Nachtrag, ohne Herleitung kann das Gericht 1,05 bis 1,2 ansetzen. Baustellengemeinkosten nicht in den Zuschlag packen, sondern spitz abrechnen.
- Preise nach Material, Geräten und Arbeit aufgliedern. Das ist die Bedingung schlüssigen Vortrags — Ausnahmen gibt es, aber auf ihnen baut man keine Strategie.
- Nicht ungesichert auf Geld warten. Das Sicherungsverlangen nach § 650f BGB erfasst Nachträge und Stundenlohnarbeiten, plus 10 % Nebenforderungen. Die Beauftragung muss beweisbar sein — schriftliche Anordnungen und gegengezeichnete Stundenzettel sind Gold wert.
- Die prozentualen Umlagen im eigenen Vertrag prüfen. Eine Pauschale für Medien und Sanitäranlagen über 1 % ist nach dem Kammergericht insgesamt unwirksam — auch bei bereits abgerechneten Projekten lohnt der Blick zurück.
Häufige Fragen
Der Auftraggeber ordnet Änderungen an, will aber keinen Preis vereinbaren. Ausführen?
Beim VOB/B-Vertrag sind angeordnete Änderungen grundsätzlich auszuführen — die Verweigerung ist riskant. Die Vergütung geht nicht verloren: Die fehlende Preiseinigung beseitigt den Anspruch aus § 2 Abs. 5 oder 6 VOB/B nicht. Entscheidend sind die schriftliche Bestätigung der Anordnung und die laufende Dokumentation der Kosten.
Wie kalkuliere ich einen Nachtrag, der einem Streit standhält?
Tatsächliche Mehrkosten — aufgegliedert nach Material, Geräten und Arbeit — plus Zuschlag für allgemeine Geschäftskosten und Gewinn, hergeleitet aus der Vertragsvergütung oder geschätzt im Rahmen von etwa 1,05 bis 1,2. Baustellengemeinkosten werden nicht pauschal aufgeschlagen.
Kann ich die § 650f-Sicherheit auch für Nachträge verlangen?
Ja. Die Sicherheit erfasst die Vergütung aus vereinbarten und einseitig angeordneten Nachträgen plus 10 Prozent für Nebenforderungen. Die Grundlage des Nachtrags muss im Sicherungsprozess allerdings bewiesen werden — für die Höhe genügt schlüssiger Vortrag.
Der Auftraggeber zieht von jeder Rechnung Prozente für Strom, Wasser und Sanitärcontainer ab. Ist das zulässig?
Solche Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle. Nach dem Kammergericht ist eine Pauschale für Medien und Sanitäranlagen, die zusammen 1 % der Abrechnungssumme übersteigt, insgesamt unwirksam — ohne Reduktion auf das zulässige Maß. Zu dieser Frage läuft die Revision beim BGH, die Abzüge sollten aber schon jetzt angegriffen werden.
Mein Angebotspreis war zu niedrig. Muss ich den Nachtrag ebenfalls „zu Selbstkosten“ rechnen?
Schlechter Preis bleibt schlechter Preis — die Marge des unauskömmlichen Vertrags überträgt sich auf den Nachtrag. Das Minimum steht aber immer: tatsächliche Mehrkosten multipliziert mit einem angemessenen Zuschlag, den das Gericht notfalls schätzt. Unter die Kosten der Zusatzleistung geht es nicht.
Die Darstellung berücksichtigt das Urteil des Kammergerichts vom 18.7.2025 (21 U 176/24, Revision anhängig beim BGH: VII ZR 133/25), die Urteile des BGH vom 8.8.2019 (VII ZR 34/18) und vom 20.10.2022 (VII ZR 154/21) sowie die §§ 305–307, 650c und 650f BGB und § 2 Abs. 3, 5 und 6 VOB/B.